苏州民事律师【江苏华亨律师事务所】宅基地转让协议无效，卖家14年后反悔起诉，法院：被告在宅基地上房屋未补偿前应由被告继续占有使用

来源 | 民事法律参考

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(2021)粤1973民初7578号

本院认为，双方纠纷涉及农村宅基地转让，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款的规定，农村宅基地使用权应当由具有农村集体经济组织成员资格的村民享有。虽然原告与被告在2007年4月30日签订了《土地使用权转让协议书》，就转让位于东莞市地使用权达成真实一致的意思表示，并且已经实际履行了各自的义务，但是这并不代表被告已经取得田美社区集体经济组织成员资格，由于被告并不具备田美社区集体经济组织成员资格，因此双方签订的《土地使用权转让协议书》应属无效，对原告诉请确认《土地使用权转让协议书》无效，本院予以支持。

但是，原告诉请被告返还宅基地使用权及腾退房屋，本院不予支持，理由如下：一、按照法律规定，合同无效后法律效果需要一并处理，但在农村宅基地买卖合同案件中，为保证公平公正，应将赔偿和腾退房屋一并处理。东莞市因土地房屋的价值增幅较大，原、被告均确认案涉土地及房屋目前不涉及拆迁，而鉴定农村房屋市场价值必须有该房屋所在区域的区位补偿价，目前案涉房屋不涉及拆迁，其所在区域没有明确的区位补偿价，无法直接通过鉴定对房屋价值进行合理评估。二、原告在庭审中一再表示其认为本案中不应处理补偿事宜，从而回避因返还土地及腾退房屋所产生的补偿被告的法律责任问题。三、案涉宅基地买卖行为发生在2007年，双方均已履行完毕各自的义务，被告已经出资依法在案涉土地上建造了6层的房屋，并一直居住至今。原告在2021年之前从未主张过案涉土地及房屋的权利，现因其他原因违背自己自愿签订的协议，不认可出售案涉宅基地使用权的行为，目前虽法律上确认《土地使用权转让协议书》无效，但是原告的行为不符合诚实守信、公平合理的原则。因此，本院对原告要求被告返还宅基地使用权及腾退房屋的诉讼请求，不予支持。

需要特别指出的是，《土地使用权转让协议书》虽然无效，但是由于无效的法律后果尚未处理，且案涉宅基地的返还及房屋的腾退问题应与补偿问题同时解决为宜，案涉房屋并未实际腾退，应由被告继续占有使用，原告在合同无效法律后果处理之前，无权仅依据合同无效向被告及相关机关主张案涉房屋的权利。