【苏州华亨律师，法律服务】

  江苏华亨律师事务所周巍健主任，30余年资深执业经验，活跃在民商事领域一线实战派执业律师。以几千起案例经验为基石，加之上千次义务法律服务，将专业严谨与温情普法完美结合。没有套路，只有实话；不尚空谈，只重实操。以朴实之笔，释法理之深，致力于成为“民商事纠纷”中，值得您信赖的 “靠谱法律人”。

  买二手房最常见的一幕：你跟着中介看了房，签了份《看房确认书》，转头发现另一家中介同一套房报价更低、佣金更便宜，就通过另一家成交了。原中介知道后跳出来说你"跳单"，要你赔违约金——这钱到底该不该给？这是最高人民法院第一批指导性案例1号，全国法院判"跳单"都照这个标准来。

一、核心事实

  上海虹口株洲路一套房子，原房主李某某同时在多家中介公司挂牌出售。

  2008年10月22日，某房地产经纪公司先带陶德华看了这套房；11月23日，另一家某房地产顾问公司带陶德华的妻子又看了一次；11月27日，中原公司带陶德华本人第三次看房，当天双方签了《房地产求购确认书》。

  这份确认书第2.4条写得很严：陶德华验看房屋后六个月内，如果利用中原公司提供的信息、机会，却不通过中原公司而私自与卖方成交，要按成交价的1%向中原公司支付违约金。

  中原公司给这套房报价165万元。而某房地产顾问公司报价145万元，还在积极跟卖方谈价。

  11月30日，陶德华通过某房地产顾问公司居间，跟卖方签订了房屋买卖合同，最终成交价138万元，陶德华向某房地产顾问公司支付佣金1.38万元。

  中原公司知道后起诉，说陶德华"跳单"，要求按报价165万的1%支付违约金1.65万元。

  一审虹口法院支持了中原公司，判陶德华支付违约金1.38万元。陶德华不服上诉。

  上海二中院二审改判：撤销一审判决，驳回中原公司全部诉讼请求。

二、裁判逻辑

  1. "跳单"条款本身合法有效。 房屋买卖居间合同中禁止买方利用中介房源信息却绕开中介成交的约定，是行业常见格式条款，目的是保护中介公司的劳动成果，不存在免除一方责任、加重对方责任的情形，应当认定有效。

  2. 判断是否"跳单"的关键：买方有没有利用前一家中介的信息和机会。 如果买方确实利用了A中介提供的独家房源信息，绕开A中介直接跟卖方成交，那就是跳单，要付违约金。

  3. 但如果卖方通过多家中介同时挂牌，买方通过其他正当途径获得同一房源信息，就不算跳单。 本案中，原房主李某某主动在多家中介挂牌，陶德华及其家人分别通过不同中介了解到同一房源，最终通过报价更低、服务更好的某房地产顾问公司成交。陶德华并没有利用中原公司的信息或机会——他本来就知道这套房，是通过别的中介谈下来的价格。

  4. 买方有权选择报价低、服务好的中介成交。 法律不保护中介公司躺在信息优势上收高价佣金，买方有自由选择权。

三、通俗解读

  一句话：不是看了房就算你的客户。

  中介公司最常用的套路就是让你签《看房确认书》，把"跳单"条款写得严严实实，好像你看了他家的房就必须在他家成交。但法院的判断标准很实在——

  • 房源是不是你独家掌握的？不是，房东同时挂在好几家；

  • 客户是不是通过你才知道这套房的？不是，客户之前已经通过别的中介看过了；

  • 客户最后成交是不是靠你的信息？不是，客户是通过另一家中介谈下来的更低价。

  三条都不沾边，中介凭什么要违约金？

  反过来，如果这套房是A中介独家代理、客户从来不知道这套房、A中介带着看完房后客户直接绕过A中介私下找房东成交，那才是真跳单。

四、周律师实务忠告

  1. 买房人：签《看房确认书》前看清楚条款。 不要一上来就签，注意看"跳单"违约金怎么算、期限多长。如果房源是多家中介同时挂牌的，你有权选择报价最低的中介成交，这不违法

  2. 买房人：保留通过其他中介看房的证据。 看房记录、中介聊天记录、不同中介的报价单，都是证明你"不是利用A中介信息"的关键证据。

  3. 中介公司：不要把客户都当潜在违约方。 真正能收违约金的"跳单"，必须是客户真的利用了你独家提供的信息绕开你。靠格式条款一刀切主张违约金，法院不一定支持。

  4. 卖方：不要以为多挂几家中介没事。 同时多家中介挂牌本身没问题，但如果跟某一家签了独家委托协议，又私下通过别的中介成交，可能要承担违约责任。

  如果您在二手房买卖中遇到中介主张"跳单"违约金、或者中介不退意向金、佣金纠纷等问题，可以携带看房确认书、居间合同、聊天记录、付款凭证等材料咨询我们专业律师，帮您判断是否构成跳单、能否拒付违约金。

 “法缘天下，以法结缘”，江苏华亨律师事务所2026年10月20日发布。